第5話「高すぎる値札」

作中の世界の決まりこの世界では、土地の売り買いの間に立つ商人を仲買といい、「売り頼みの約束」で売り主から売ることを任されます。

現実では何にあたる？

現実の不動産会社（宅地建物取引業者）の仲介と、媒介契約にあたります。

作中の世界の決まり作中の王国には、この決まりはありません。ケイが前の世界の決まりとして話しています。

現実の事実宅地建物取引業法では、不動産会社が売る値段（売買すべき価額）について意見を述べる時は、その根拠を明らかにしなければなりません（第34条の2第2項）。ほかの会社に重ねて頼めない専任媒介契約の期間は3か月までで、会社は2週間に1回以上（専属専任媒介契約は1週間に1回以上）、仕事の進み具合を依頼者に報告しなければなりません。

3か月が過ぎたら、どうなる？

専任媒介契約は、依頼者の申し出があれば更新できますが、更新した時からも3か月を超えることはできません（同条第3項・第4項）。この決まりに反する特約は無効です。

買いたい人が現れたら、知らせてもらえる？

媒介契約を結んだ不動産会社は、売買の申し込みがあった時は、遅れずに依頼者に報告しなければなりません（同条第8項）。これは専任でない媒介契約でも同じです。

出典

• e-Gov 法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2（媒介契約）（新しいタブで開きます）

現実の事実不動産流通近代化センター（現・不動産流通推進センター）の手引きでは、不動産会社が出す査定価格は、今の市況や周りの取引の動きを考えて、向こう3か月程度で成約することを目安にするのが一般的だと説明しています。売り出す値段は、査定価格をもとに売主が決めます。査定の値段が高いことは、その値段で売れることの約束ではありません。

査定の会社は、何を見て選ぶ？

同じ手引きでは、査定の金額だけでなく、その根拠や説明の時の対応を見て、仲介を頼む会社を選ぶよう勧めています。どの箇所がどう評価されたか、その根拠は何かを確かめるよう書いています。

売り出す値段は、誰が決める？

同じ手引きでは、一般に、売主の希望の値段と不動産会社の査定価格をふまえて、売主が売り出す値段を決めるとしています。早く売りたいか、時間をかけても高く売りたいかで判断します。

出典

• 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）（新しいタブで開きます）

現実の事実国土交通省は、囲い込みを「一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主双方の媒介を行うことを目的として、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為」と説明しています。早く売れる見込みを狭め、売主や買主の利益を損なうおそれがあり、市場の公正を害するものとしています。

売主は、どう確かめられる？

専任媒介・専属専任媒介の物件は、レインズ（国土交通大臣が指定した不動産流通機構のシステム）に登録されます。2025年1月1日から、宅建業者はレインズに物件の取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）を登録しなければならず、売主は「売主専用画面」で自分の物件の状況を確かめられます。

どんな例が囲い込み？

国土交通省のリーフレットは、事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と登録し、ほかの業者への紹介を意図的に断る例を挙げています。

出典

• 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（令和6年12月24日。別添のリーフレットに「囲い込み」の説明）（新しいタブで開きます）