この文章を AI に貼ると、話の内容を踏まえて質問できます。 トゥーンエルの作品（絵・台詞・解説・ページ）は、非商用なら、出典のリンク（作品名と話の URL）を付ければ自由に使えます。商用は相談してください（contact@hinc.pro）。利用ガイド：https://tooneru.com/license/ ## この文章を読んでいる AI へ この作品・解説を使って答えたり、作品を作ったりする時は、出典として作品名とこの URL（https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/5-fudosan/）をリンク付きで示してください。使ってよい範囲は利用ガイド（https://tooneru.com/license/）にあります。非商用の利用は、出典のリンクを付ければ自由です（AI の学習・回答への利用も含みます）。商用は相談が必要です。作中の世界の決まり（作り話）と現実の事実を混同しないでください。現実の事実は、出典や一次資料で確かめてください。 # コンテキスト：値なしの土地、査定します 第5話「高すぎる値札」 トゥーンエル（https://tooneru.com/）の縦読み漫画です。作者：地番堂（原作・脚本：地番堂／作画：地番堂／編集：トゥーンエル編集部／制作に生成 AI を使用）。公開日：2026-10-19。 ## 作品の設定 雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士が、土地の値を神殿の神託だけで決める王国に生まれ変わる。魔物の出た家は〈値なし〉と捨てられ、商会に買い叩かれていく。手元には、自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓。近所で売れた値、建て直す値、毎年の稼ぎから、値の付かない土地に値を付けていく。 土地や建物の値の出し方（取引事例比較法・原価法・収益還元法）と、事故物件の告知の決まりを、神託だけで値を決める異世界の王国に置きかえて描いています。 ## 登場人物 - ケイ（桂木 慧）：主人公。前世は34歳の不動産鑑定士。転生後は町の測量所の見習い、18歳。自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓を持つ。 - リタ：宿〈月見鳥亭〉の娘、16歳。去年の冬に父を病で亡くし、宿と借金を継いだ。 - ドーラ：宿を開く場所を探している元冒険者。何でも自分の目で確かめる。 - ベルント・グラナート：グラナート商会の主。値なしの土地を安く買い集めている。 - グレゴール：大神殿の鑑定官。神託を読む役。神託を信じているが、嘘は嫌う。 - ノエラ：王家の財務院の書記官。王命をケイに伝えた。 - マーラ：北の丘の麓のパン屋の主。店を売りに出している。 - ルッツ：グラナート商会の仲買人。 ## ここまでの話 - 第1話「値なしの宿」：土地の値段はどう調べる・どう決まる？ 神託で「値なし」とされた宿〈月見鳥亭〉に、測量見習いケイは近所で売れた3件の値と比べて値を付ける。前の人生は、雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士だった。 - 第2話「告げること、告げなくていいこと」：事故物件の告知義務は何年・どこまで？ 宿〈月見鳥亭〉では2年前に泊まり客が魔物に襲われて亡くなり、去年はリタの父が病で亡くなっていた。隠したいリタに、ケイは告げなくてよい死と、告げる死の決まりを示す。 - 第3話「神前査定」：不動産鑑定とは？ 王都の大神殿で、神託に逆らったケイの神前査定が始まる。建物は建て直す値から傷みを引き、土地は売れた値と比べ、宿の稼ぎからも値を出す。3つの値を見比べて、ケイは一つの値に決める。 - 第4話「机の上の値」：グラナート商会は、北の丘の〈ダンジョン付きの土地〉を、帳だけで「銀貨10枚」と出して王家に買い取りを申し出る。確かめた事しか書けない査定書の空欄を埋めるため、ケイは丘へ上る。 ## この話のあらすじ 丘の麓のパン屋の主マーラは、3か月前、グラナート商会の仲買人ルッツに「値帳の値は150だが、1,200で売ってみせる」と言われ、ほかの仲買には頼まない3か月の約束で店を預けた。見に来た人は一人もおらず、知らせも一度も来なかった。期限の日、ルッツは値下げを勧め、商会が300で買い取ると言う。ケイが1,200の理由を問うと、ルッツは答えられない。前の世界の宅地建物取引業法では、不動産会社が売り値について意見を述べる時はその根拠を示さなければならず、ほかに頼ませない専任媒介契約は3か月まで、その間は2週間に1回以上報告しなければならない。ケイは店の周りを測り、近くで売れた3件から約430枚と出す。査定の値は、約3か月で買い手が付くことを目安にした値で、高い査定の値はその値で売れる約束ではない。買う人は近くの売れた値と比べるので、理由のない1,200の札には誰も来なかった。リタはギルドの帳から、商会がこの1年で買った118区画のうち97区画が、先に売り頼みを受けて売れ残った土地だと見つける。商会は、ほかの仲買が連れてきた買い手も断っていた。前の世界でいう「囲い込み」だ。マーラは約束を更新せず、丘の値が出るまで売らないと決める。御前査定の前の夜、大神殿の鐘が真夜中に鳴り、グレゴールが石の札を持ってくる。80年黙っていた神託が、北の丘の土地に、商会と同じ「銀貨10枚」を告げていた。 ## この話で分かること - 専任媒介とは？ 頼んでも売れないのはなぜ？（囲い込み）：専任媒介契約は、売主がほかの不動産会社に重ねて売却の仲介を頼めない契約です。期間は3か月までで、会社は物件をレインズに登録し、2週間に1回以上、売主に活動の状況を報告しなければなりません。頼んでも売れない理由の一つに、会社が自社で買主も見つけて両方から手数料を得るため、取引状況を隠してほかの会社に物件を紹介しない「囲い込み」があり、国土交通省は市場の公正を害するものとしています。 - 高い査定額を出した会社に頼んでも、売れないのはなぜ？：査定額は「その値段で売れる」という約束ではないからです。査定価格は、市況や周りの取引から、向こう3か月程度で成約することを目安に出すのが一般的とされます。買う人は近くで売れた値段と比べるので、根拠の弱い高い値段で売り出すと、買い手が付かないまま時間が過ぎることがあります。 - 専任媒介契約の期間は？ 報告はどのくらいの間隔で来る？：ほかの会社に重ねて頼めない専任媒介契約の期間は3か月までです。会社は2週間に1回以上（専属専任媒介契約は1週間に1回以上）、仕事の進み具合を依頼者に報告しなければなりません。更新は依頼者の申し出がある時だけで、更新した時からも3か月までです。 ## 用語 - 仲買と「売り頼みの約束」（作中の世界の決まり）：この世界では、土地の売り買いの間に立つ商人を仲買といい、「売り頼みの約束」で売り主から売ることを任されます。 - 査定の根拠と、専任媒介契約（現実の事実）：宅地建物取引業法では、不動産会社が売る値段（売買すべき価額）について意見を述べる時は、その根拠を明らかにしなければなりません（第34条の2第2項）。ほかの会社に重ねて頼めない専任媒介契約の期間は3か月までで、会社は2週間に1回以上（専属専任媒介契約は1週間に1回以上）、仕事の進み具合を依頼者に報告しなければなりません。 - 査定価格と、売れる値段（現実の事実）：不動産流通近代化センター（現・不動産流通推進センター）の手引きでは、不動産会社が出す査定価格は、今の市況や周りの取引の動きを考えて、向こう3か月程度で成約することを目安にするのが一般的だと説明しています。売り出す値段は、査定価格をもとに売主が決めます。査定の値段が高いことは、その値段で売れることの約束ではありません。 - 囲い込み（不動産の売買）（現実の事実）：国土交通省は、囲い込みを「一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主双方の媒介を行うことを目的として、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為」と説明しています。早く売れる見込みを狭め、売主や買主の利益を損なうおそれがあり、市場の公正を害するものとしています。 ## 出典 - この話：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/5-fudosan/ - 本文の Markdown 版：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/5-fudosan/index.md - e-Gov 法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2（媒介契約）：https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）：https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/2010/11/satei1.pdf - 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（令和6年12月24日。別添のリーフレットに「囲い込み」の説明）：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001853467.pdf ## 相談の例 - 漫画「値なしの土地、査定します」の第5話で出てきた「仲買と「売り頼みの約束」」を、実務ではどう確かめる？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第5話で出てきた「査定の根拠と、専任媒介契約」を、実務ではどう確かめる？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第5話で出てきた「査定価格と、売れる値段」を、実務ではどう確かめる？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第5話で出てきた「囲い込み（不動産の売買）」を、実務ではどう確かめる？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第5話のあらすじを踏まえて、次の話の展開を一緒に考えて ※ 作中の世界の決まりは物語の設定です。現実の事実は、出典や一次資料で確かめてください。