第6話「御前査定」

現実の事実収益還元法は、その不動産（ふどうさん）が将来生み出すと見込まれる純収益（じゅんしゅうえき）の、今の値打ちの合計から値を出す方法です。そのうち直接還元法は、1年など一期間の純収益を還元利回り（かんげんりまわり）で割って値を出します（P＝a÷R。P 収益価格（しゅうえきかかく）、a 一期間の純収益、R 還元利回り）。純収益は、一般に1年を単位として、総収益（そうしゅうえき）から総費用を引いて出します。

還元利回りは、どう決める？

不動産鑑定評価基準（ひょうかきじゅん）は、似た不動産の取引の事例から出す方法などを挙げ、地方・用途・品等によって違う傾向があるので、地域と個別の事情を見て決めるとしています。

DCF法との違いは？

DCF法は、何年かの期間ごとの純収益と、期間の終わりに売る時の値（復帰価格（ふっきかかく））を、それぞれの時期に応じて今の値打ちに割り戻して合計する方法です。

出典

• 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（総論 第7章 第1節 Ⅳ 収益還元法）（新しいタブで開きます）

作中の世界の決まり「値帳の頁（ぺーじ）が書き換えられていた」は物語の中の出来事です。

現実の事実この世界の値帳は、王国が80年前に一度だけ、すべての土地の値を書いた帳で、神殿が持ちます。現実の日本では、明治の地租改正（ちそかいせい）で、土地の持ち主に「地券」を渡し、地券に書いた地価の3%を税（地租（ちそ））として金銭で納めさせました。

地券には何が書かれていた？

明治政府が出した全国共通の地券の表には、一筆（いっぴつ）ごとの土地の所在・地目（ちもく）・面積・地価・所有者などが書かれました。売買などで持ち主が変わると地券台帳（ちけんだいちょう）を直し、明治11年からは地券の裏の書換え欄で書き換えるようになりました。地券は明治22年に廃止され、土地台帳（とちだいちょう）に替わりました。

出典

• 国税庁 税務大学校 租税史料「地券の『裏』の話」（新しいタブで開きます）
• 国税庁 税務大学校 租税史料 平成15年度特別展示「3.壬申地券から改正地券へ」（新しいタブで開きます）