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# コンテキスト：値なしの土地、査定します 第6話「御前査定」

トゥーンエル（https://tooneru.com/）の縦読み漫画です。作者：地番堂（原作・脚本：地番堂／作画：地番堂／編集：トゥーンエル編集部／制作に生成 AI を使用）。公開日：2026-10-20。

## 作品の設定

雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士が、土地の値を神殿の神託だけで決める王国に生まれ変わる。魔物の出た家は〈値なし〉と捨てられ、商会に買い叩かれていく。手元には、自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓。近所で売れた値、建て直す値、毎年の稼ぎから、値の付かない土地に値を付けていく。

土地や建物の値の出し方（取引事例比較法・原価法・収益還元法）と、事故物件の告知の決まりを、神託だけで値を決める異世界の王国に置きかえて描いています。

## 登場人物

- ケイ（桂木 慧）：主人公。前世は34歳の不動産鑑定士。転生後は町の測量所の見習い、18歳。自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓を持つ。
- リタ：宿〈月見鳥亭〉の娘、16歳。去年の冬に父を病で亡くし、宿と借金を継いだ。
- ドーラ：宿を開く場所を探している元冒険者。何でも自分の目で確かめる。
- ベルント・グラナート：グラナート商会の主。値なしの土地を安く買い集めている。
- グレゴール：大神殿の鑑定官。神託を読む役。神託を信じているが、嘘は嫌う。
- ノエラ：王家の財務院の書記官。王命をケイに伝えた。
- マーラ：北の丘の麓のパン屋の主。店を売りに出している。
- ルッツ：グラナート商会の仲買人。

## ここまでの話

- 第1話「値なしの宿」：土地の値段はどう調べる・どう決まる？ 神託で「値なし」とされた宿〈月見鳥亭〉に、測量見習いケイは近所で売れた3件の値と比べて値を付ける。前の人生は、雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士だった。
- 第2話「告げること、告げなくていいこと」：事故物件の告知義務は何年・どこまで？ 宿〈月見鳥亭〉では2年前に泊まり客が魔物に襲われて亡くなり、去年はリタの父が病で亡くなっていた。隠したいリタに、ケイは告げなくてよい死と、告げる死の決まりを示す。
- 第3話「神前査定」：不動産鑑定とは？ 王都の大神殿で、神託に逆らったケイの神前査定が始まる。建物は建て直す値から傷みを引き、土地は売れた値と比べ、宿の稼ぎからも値を出す。3つの値を見比べて、ケイは一つの値に決める。
- 第4話「机の上の値」：グラナート商会は、北の丘の〈ダンジョン付きの土地〉を、帳だけで「銀貨10枚」と出して王家に買い取りを申し出る。確かめた事しか書けない査定書の空欄を埋めるため、ケイは丘へ上る。
- 第5話「高すぎる値札」：商会は、丘の麓のパン屋を「1,200枚で売れる」と3か月預かり、一人の客も連れてこなかった。期限の日に「300で買い取る」と言う仲買人に、ケイは1,200の理由を問う。

## この話のあらすじ

王の前の御前査定。北の丘の土地には、グラナート商会の机の上の値（銀貨10枚）と、真夜中に鳴った神託の札（銀貨10枚）が出ている。ケイは、10日数えた入場料（1日平均31組、1組銅貨20枚）から1日の稼ぎを銀貨6.2枚と出し、リタがギルドの帳で確かめた「冬の3か月は組が半分」を入れて、1年の総収益を約1,978枚とする。見張り2人・柵の修理・けが人の手当てで総費用950枚、純収益は約1,028枚。前の世界の収益還元法（直接還元法）のとおり、王都の宿や貸し店の売買の帳から出した利回り約8%に、魔物の出る土地の危うさの分を足した12%で割り、収益価格を銀貨約8,570枚と示す。ベルントが「神託は10枚と告げた」と迫ると、ケイは「10枚の土地から、商会は毎年いくら取っていたか」と問い、1年の入場料約1,978枚を示す。神殿の鑑定官グレゴールは、真夜中の神託の札の印が神殿の帳の頁と合わないと証言する。王は土地を商会に売らず、麓のパン屋の裏庭の道は王家が借り賃を払って借りると決める。その夜、グレゴールはケイに打ち明ける。値帳は80年直されなかっただけでなく、何枚かの頁が書き換えられていた。

## この話で分かること

- 収益還元法の計算は？（直接還元法）：直接還元法では、1年など一期間の純収益を還元利回りで割って値（収益価格）を出します。式は P＝a÷R（P 収益価格、a 一期間の純収益、R 還元利回り）です。純収益は、一般に1年を単位として、総収益から総費用を引いて出します。
- 収益還元法とは？ どんな不動産に使う？：不動産が将来生み出すと見込まれる純収益の、今の値打ちの合計から値を出す方法です。不動産鑑定評価基準は、貸す不動産や事業に使う不動産の値を出す時に特に有効だとし、自分で使う不動産でも、貸したと想定して使うとしています。
- 還元利回りは、どう決める？：不動産鑑定評価基準は、似た不動産の取引の事例から出す方法、借入金と自己資金の利回りから出す方法などを挙げ、地方・用途・品等によって違う傾向があるので、地域と個別の事情を見て決めるとしています。
- 直接還元法と DCF法の違いは？：直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで割ります。DCF法は、何年かの期間ごとの純収益と、期間の終わりに売る時の値（復帰価格）を、それぞれの時期に応じて今の値打ちに割り戻して合計します。

## 用語

- 直接還元法（ちょくせつかんげんほう）（収益還元法）（現実の事実）：収益還元法は、その不動産が将来生み出すと見込まれる純収益の、今の値打ちの合計から値を出す方法です。そのうち直接還元法は、1年など一期間の純収益を還元利回りで割って値を出します（P＝a÷R。P 収益価格、a 一期間の純収益、R 還元利回り）。純収益は、一般に1年を単位として、総収益から総費用を引いて出します。
- 値帳（ねちょう）と、明治の地券（ちけん）（現実の事実）：この世界の値帳は、王国が80年前に一度だけ、すべての土地の値を書いた帳で、神殿が持ちます。現実の日本では、明治の地租改正で、土地の持ち主に「地券」を渡し、地券に書いた地価の3%を税（地租）として金銭で納めさせました。

## 出典

- この話：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/6-fudosan/
- 本文の Markdown 版：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/6-fudosan/index.md
- 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（総論 第7章 第1節 Ⅳ 収益還元法）：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf
- 国税庁 税務大学校 租税史料「地券の『裏』の話」：https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/sozei/network/152.htm
- 国税庁 税務大学校 租税史料 平成15年度特別展示「3.壬申地券から改正地券へ」：https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/sozei/tokubetsu/h15shiryoukan/03.htm

## 相談の例

- 漫画「値なしの土地、査定します」の第6話を読んで：「神託は10枚」と言われても、毎年の入場料を示したケイ。自分が値の低さに反論するなら、何を数えて見せる？
- 漫画「値なしの土地、査定します」の第6話を読んで：利回りに危うさの分を足したように、自分が買う物件のリスクを値にどう入れる？
- 漫画「値なしの土地、査定します」の第6話で出てきた「直接還元法（収益還元法）」について：自分が貸している部屋や店の値を、1年の稼ぎから出すならどう計算する？
- 漫画「値なしの土地、査定します」の第6話で出てきた「値帳と、明治の地券」について：80年前に一度だけ書かれた〈値帳〉。明治の地券と比べると、どこが似ていてどこが違う？
- 漫画「値なしの土地、査定します」の第6話のあらすじを踏まえて、次の話の展開を一緒に考えて

※ 作中の世界の決まりは物語の設定です。現実の事実は、出典や一次資料で確かめてください。