第3話「神前査定」

不動産鑑定とは？ 3つの方法で値をどう決める？

不動産の鑑定評価は、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表すことで（不動産の鑑定評価に関する法律）、不動産鑑定士の仕事です。国の不動産鑑定評価基準では、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つで値（試算価格）を出し、見比べて一つの鑑定評価額に決めます。

条件・例外

原価法：今、同じ物を建て直すとかかる費用（再調達原価）から、物理的・機能的・経済的な理由による傷み（減価）を引いて積算価格を出す。 収益還元法：不動産が将来生み出す純収益から値を出す。一期間の純収益を還元利回りで割る直接還元法と、毎年の純収益と売る時の値を現在の価値に割り戻して合計するDCF法がある。 試算価格の調整：複数の手法で出した値を見直し、それぞれの説得力を比べて、最終的な鑑定評価額に導く。 不動産会社が売り出しの前に出す「査定」は、宅地建物取引業者が売る値について述べる意見で、その根拠を明らかにしなければならないと定められている（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。

不動産鑑定と、不動産会社の査定はどう違う？

不動産鑑定は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて、不動産鑑定士が経済価値を判定して値に表す物で、鑑定業者は依頼者に鑑定評価書を交付します。不動産会社の査定は、売り出す値段についての意見で、宅地建物取引業法はその根拠を明らかにするよう求めています。

条件・例外

不動産鑑定士でない者が、鑑定業者の業務として鑑定評価を行うことは禁じられています（不動産の鑑定評価に関する法律第36条）。

物語との違い

作中の神前査定は、神託と、ケイの値の出し方を並べて問う物語の中の場です。

古い建物の値段はどう出す？（原価法と減価）

国の不動産鑑定評価基準の原価法では、今同じ建物を建て直すといくらかかるか（再調達原価）を出し、古くなった分などの減価を引いて値（積算価格）を出します。減価の理由は、使ったり時がたったりする物理的な理由、設備や間取りが古くなる機能的な理由、周りとの関係などの経済的な理由に分けて考えます。

条件・例外

減価の額は、経った年数とこれから役に立つと見込まれる年数（経済的残存耐用年数）を基にする方法と、実際の傷み具合を見る方法を併せて求めます。

物語との違い

作中のケイは、大工の親方の見積もり（今建て直すと銀貨300枚）と、梁と柱の傷みから「あと25年は使える」と見て、傷みをおよそ半分としました。