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# コンテキスト：値なしの土地、査定します 第3話「神前査定」

トゥーンエル（https://tooneru.com/）の縦読み漫画です。作者：地番堂。公開日：2026-10-17。

## 作品の設定

雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士が、土地の値を神殿の神託だけで決める王国に生まれ変わる。魔物の出た家は〈値なし〉と捨てられ、商会に買い叩かれていく。手元には、自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓。近所で売れた値、建て直す値、毎年の稼ぎから、値の付かない土地に値を付けていく。

土地や建物の値の出し方（取引事例比較法・原価法・収益還元法）と、事故物件の告知の決まりを、神託だけで値を決める異世界の王国に置きかえて描いています。

## 登場人物

- ケイ（桂木 慧）：主人公。前世は34歳の不動産鑑定士。転生後は町の測量所の見習い、18歳。自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓を持つ。
- リタ：宿〈月見鳥亭〉の娘、16歳。去年の冬に父を病で亡くし、宿と借金を継いだ。
- ドーラ：宿を開く場所を探している元冒険者。何でも自分の目で確かめる。
- ベルント・グラナート：グラナート商会の主。値なしの土地を安く買い集めている。
- グレゴール：大神殿の鑑定官。神託を読む役。神託を信じているが、嘘は嫌う。

## ここまでの話

- 第1話「値なしの宿」：土地の値段はどう調べる・どう決まる？ 神託で「値なし」とされた宿〈月見鳥亭〉に、測量見習いケイは近所で売れた3件の値と比べて値を付ける。前の人生は、雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士だった。
- 第2話「告げること、告げなくていいこと」：事故物件の告知義務は何年・どこまで？ 宿〈月見鳥亭〉では2年前に泊まり客が魔物に襲われて亡くなり、去年はリタの父が病で亡くなっていた。隠したいリタに、ケイは告げなくてよい死と、告げる死の決まりを示す。

## この話のあらすじ

王都の大神殿で、神託に無い値を付けたケイの神前査定が開かれる。鑑定官グレゴールに宿の建物の値を問われたケイは、大工の親方の見積もりから、今建て直すといくらか（再調達原価）を出し、建って25年の傷みを引いて約150枚とする（原価法）。土地は近所の売れた値から約420枚。さらに、同じ通りの粉屋の跡の神託の値が、80年前の大神託のまま銀貨120枚で止まっていることを示し、半年前に400枚で売れた事実と突き合わせる。どれが本当の値かと迫るグレゴールに、ケイは宿の稼ぎから出す3つ目の値（収益還元法、約600枚）を加え、3つの値を見比べて約590枚に決める（試算価格の調整）。グレゴールは「お前の札は、理由しか書かぬのだな」と、この値を神殿の帳に記すことを認め、ドーラは告げられた事の分を引いた銀貨500枚で宿を買う。その夜、王家の使者がケイの前に現れる。北の丘の〈ダンジョン付きの土地〉に、値を付けよ、と。

## この話で分かること

- 不動産鑑定とは？ 3つの方法で値をどう決める？：不動産の鑑定評価は、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表すことで（不動産の鑑定評価に関する法律）、不動産鑑定士の仕事です。国の不動産鑑定評価基準では、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つで値（試算価格）を出し、見比べて一つの鑑定評価額に決めます。
- 不動産鑑定と、不動産会社の査定はどう違う？：不動産鑑定は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて、不動産鑑定士が経済価値を判定して値に表す物で、鑑定業者は依頼者に鑑定評価書を交付します。不動産会社の査定は、売り出す値段についての意見で、宅地建物取引業法はその根拠を明らかにするよう求めています。
- 古い建物の値段はどう出す？（原価法と減価）：国の不動産鑑定評価基準の原価法では、今同じ建物を建て直すといくらかかるか（再調達原価）を出し、古くなった分などの減価を引いて値（積算価格）を出します。減価の理由は、使ったり時がたったりする物理的な理由、設備や間取りが古くなる機能的な理由、周りとの関係などの経済的な理由に分けて考えます。

## 用語

- 再調達原価（現実の事実）：再調達原価は、その不動産を今の時点で建て直す（手に入れ直す）とした時にかかる、適正な費用の総額です。原価法では、この再調達原価から古くなった分などの減価を引いて、値（積算価格）を出します。
- 値帳（作中の世界の決まり）：この世界では、大神殿の神託が告げた土地の値を記した帳で、80年前の大神託のまま書き換えられていません。
- 試算価格の調整（現実の事実）：試算価格の調整は、複数の鑑定の方法で出した値（試算価格）を見直し、それぞれの値の説得力を比べて、最終の鑑定評価額を決める作業です。国の不動産鑑定評価基準は、値の決まり方を筋道立てて、裏付けをもって説明できるようにすることが大事だとしています。

## 出典

- この話：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/3-fudosan/
- 本文の Markdown 版：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/3-fudosan/index.md
- 国土交通省「不動産鑑定評価基準」：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf
- 国税庁 税務大学校『租税史料叢書 第一巻 地租関係史料集』解題：https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/sozei/01chiso/kaidai.htm
- 国土交通省「不動産鑑定評価基準」：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf

## 相談の例

- 漫画「値なしの土地、査定します」の第3話で出てきた「再調達原価」を、実務ではどう確かめる？
- 漫画「値なしの土地、査定します」の第3話で出てきた「値帳」を、実務ではどう確かめる？
- 漫画「値なしの土地、査定します」の第3話で出てきた「試算価格の調整」を、実務ではどう確かめる？
- 漫画「値なしの土地、査定します」の第3話に関連して：不動産鑑定とは？ 3つの方法で値をどう決める？
- 漫画「値なしの土地、査定します」の第3話のあらすじを踏まえて、次の話の展開を一緒に考えて

※ 作中の世界の決まりは物語の設定です。現実の事実は、出典や一次資料で確かめてください。