第4話「1,280万と1,980万」

現実の事実机上査定は、近くの取引の事例や公的なデータから、家を見ずに出す簡易な査定（さてい）です。訪問による査定は、担当者（たんとうしゃ）が来て、土地の形・道路との接し方・建物の傷み・登記の情報などを調べて出します。不動産流通推進センターの前身の手引きは、まず簡易な査定で値段と各社の対応を比べ、そのうえで会社を選んで訪問の査定を頼む流れを示しています。

訪問の査定の前に、用意しておく物は？

同じ手引きは、買った時の売買契約書や工事の請負契約書、建築確認の通知書（つうちしょ）や検査済証、設計図書、リフォームの書類などを挙げています。

出典

• 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）（新しいタブで開きます）

現実の事実査定価格は、不動産会社が「この値段なら売れる」と見込んだ意見です。売り出し価格は、その査定（さてい）と売主の希望を踏まえて、売主が決めます。手引きは、早く売りたいか、時間がかかっても高く売りたいかで決めるよう書いています。高く売り出すほど、買い手が付くまでの時間は読みにくくなります。

出典

• 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）（新しいタブで開きます）

現実の事実国土交通省の「不動産情報ライブラリ」は、地価公示（ちかこうじ）などの土地の値段と、実際に売り買いされた値段を地図の上で見られるサイトで、だれでも無料で使えます。実際の値段には、国のアンケートで集めた「取引価格情報」と、レインズの情報を国が加工した「成約価格（せいやくかかく）情報」の2つがあります。査定（さてい）を頼む前に、近くの相場をつかむのに使えます。

出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（新しいタブで開きます）
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ 価格情報検索ガイド」（新しいタブで開きます）

現実の事実成約価格は、売り買いの契約が決まった時の、実際の値段です。売りに出している値段（売り出し価格）は交渉で下がることがあるので、相場をつかむ時は、売り出し中の値段より、売れた値段を見ます。国土交通省の不動産情報（ふどうさんじょうほう）ライブラリでは、レインズに登録された成約の値段を、取引が分からない形に加工して載せています。

出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ 価格情報検索ガイド」（新しいタブで開きます）
• 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）（新しいタブで開きます）

現実の事実不動産会社が出す査定価格は、今の市況や近くの取引の動きを見て、向こう3か月ほどで買い手が付くことを目安にするのが一般的です（不動産流通推進センターの前身の手引き）。高い査定額（さていがく）は、その値段で売れる約束ではありません。数字と一緒に、何と比べて出したかを聞きます。

出典

• 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）（新しいタブで開きます）
• e-Gov 法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2（媒介契約）（新しいタブで開きます）

現実の事実家の査定は、ふつう土地と建物を分けて出します。土地は、近くで実際に取引された似た土地と比べ、駅からの距離・道路の幅・日当たりなどの違いを点数にして値段を出します（事例比較）。どの事例を選んだかで数字が変わるので、査定を受けたら、比べた事例を見せてもらいます。

出典

• 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）（新しいタブで開きます）
• 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（総論 第7章 取引事例比較法）（新しいタブで開きます）

現実の事実建物の査定は、同じ建物を今建てた時の値段から、経った年数と手入れの具合で減った分を引いて出します。屋根や外壁を点検の周期の中で直している家、内装や設備の手入れが良い家ほど、評価は高くなります。直した時の領収書や工事の書類があれば、査定の前に出しておきます。

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• 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）（新しいタブで開きます）