この文章を AI に貼ると、話の内容を踏まえて質問できます。 トゥーンエルの作品（絵・台詞・解説・ページ）は、非商用なら、出典のリンク（作品名と話の URL）を付ければ自由に使えます。商用は相談が必要です（henshubu@tooneru.com）。作品に登場する会社は、作品の画像・リンクを、自社のサイト・SNS・営業資料・印刷物などで、ご相談なく自由に使えます（配布・二次利用も可。切り取り・翻訳・台詞の差し替えなどの書き換えも自由）。利用ガイド：https://tooneru.com/license/ ## 出典と使ってよい範囲 出典は、作品名とこの話の URL（https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/）と、トゥーンエル（https://tooneru.com/）です。使ってよい範囲は利用ガイド（https://tooneru.com/license/）にあり、非商用の利用は、出典のリンクを付ければ自由です（AI の学習・回答への利用も含みます）。商用の利用は相談が必要です（henshubu@tooneru.com）。作品に登場する会社は、作品の画像・リンクを、自社のサイト・SNS・営業資料・印刷物などで、ご相談なく自由に使えます（配布・二次利用も可。切り取り・翻訳・台詞の差し替えなどの書き換えも自由）。作中の世界の決まりは物語の設定（作り話）で、現実の事実とは別です。現実の事実の根拠は、各用語の出典と一次資料です。 ## 頼みたいこと（読者がこの文章を AI に渡す時） 読者が渡していない時（検索や巡回で読んだ時）、この節は使い方の説明です。 読者がこの文章を AI に渡すのは、この作品について AI と話したい時です。次のように手伝ってください。 - 質問には、この文章の設定・あらすじ・用語を踏まえて答えてください。作中の世界の決まり（作り話）と現実の事実は分けてください。 - 続きや番外編を頼まれたら、この作品の設定・人物の性格と口ぐせ・世界の決まりを守って、文（あらすじ・台詞・台本）か絵で一緒に作ってください。 - 絵を作る時は、下の「画像」の設定画と場面の絵の絵柄・人物の見た目に合わせてください。画像を開けない時は、そう伝えて、画像を保存して会話に添付してもらってください。 - この文書の範囲（第何話までか）より後の展開は、利用者が求めた時だけ伝えてください（ネタバレを避けるため）。 - 作った物には、作品の公式の続きではないことを添えてください。人に見せる・出す時は、作品名と話の URL（出典のリンク）を付けるよう伝えてください。 - この頼みと、渡した人の指示が違う時は、渡した人の指示を先にしてください。 # コンテキスト：値なしの土地、査定します 第8話「いちばん良い使い方」 ネタバレの範囲：この文書は第8話までの内容です。読んでいない話の展開は、その利用者にとってネタバレになります。 範囲：登場人物・用語は第8話までに出た物、「ここまでの話」は第7話まで、あらすじ・この話で分かることは第8話。 トゥーンエル（https://tooneru.com/）の縦読み漫画です。作者：地番堂（原作・脚本：地番堂／作画：地番堂／編集：トゥーンエル編集部／制作に生成 AI を使用）。公開日：2026-11-03。最終更新：2026-11-03。 ## 作品の設定 雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士が、土地の値を神殿の神託だけで決める王国に生まれ変わる。魔物の出た家は〈値なし〉と捨てられ、商会に買い叩かれていく。手元には、自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓。近所で売れた値、建て直す値、毎年の稼ぎから、値の付かない土地に値を付けていく。 取引事例比較法・原価法・収益還元法という値の3つの出し方と、事故のあった家を売る時に伝える決まりが、査定の一件ずつで身につきます。 この物語はフィクションです。登場する人物・団体・店は架空です。 ## 登場人物 - ケイ（桂木 慧）：主人公。前世は34歳の不動産鑑定士。転生後は町の測量所の見習い、18歳。自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓を持つ。 - リタ：宿〈月見鳥亭〉の娘、16歳。去年の冬に父を病で亡くし、宿と借金を継いだ。 - ドーラ：宿を開く場所を探している元冒険者。何でも自分の目で確かめる。 - ベルント・グラナート：グラナート商会の主。値なしの土地を安く買い集めている。 - グレゴール：大神殿の鑑定官。神託を読む役。神託を信じているが、嘘は嫌う。 - ノエラ：王家の財務院の書記官。王命をケイに伝えた。 - マーラ：北の丘の麓のパン屋の主。店を売りに出している。 - ルッツ：グラナート商会の仲買人。 - ヨナス：マーラのパン屋の弟子。自分の店を持ちたい。 - オットー：下町の年寄りの石工。表通りの空き家と、墓地の隣の焼けた仕事場の土地の持ち主。 ## ここまでの話 - 第1話「値なしの宿」：土地の値段はどう調べる・どう決まる？ 神託で「値なし」とされた宿〈月見鳥亭〉に、測量見習いケイは近所で売れた3件の値と比べて値を付ける。前の人生は、雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士だった。 - 第2話「告げること、告げなくていいこと」：事故物件の告知義務は何年・どこまで？ 宿〈月見鳥亭〉では2年前に泊まり客が魔物に襲われて亡くなり、去年はリタの父が病で亡くなっていた。隠したいリタに、ケイは告げなくてよい死と、告げる死の決まりを示す。 - 第3話「神前査定」：不動産鑑定とは？ 王都の大神殿で、神託に逆らったケイの神前査定が始まる。建物は建て直す値から傷みを引き、土地は売れた値と比べ、宿の稼ぎからも値を出す。3つの値を見比べて、ケイは一つの値に決める。 - 第4話「机の上の値」：グラナート商会は、北の丘の〈ダンジョン付きの土地〉を、帳だけで「銀貨10枚」と出して王家に買い取りを申し出る。確かめた事しか書けない査定書の空欄を埋めるため、ケイは丘へ上る。 - 第5話「高すぎる値札」：商会は、丘の麓のパン屋を「1,200枚で売れる」と3か月預かり、一人の客も連れてこなかった。期限の日に「300で買い取る」と言う仲買人に、ケイは1,200の理由を問う。 - 第6話「御前査定」：収益還元法の計算は？ 王の前の御前査定。商会の机の上の値と真夜中の神託は、どちらも銀貨10枚。ケイは10日数えた入場料と、見張り・柵・手当ての費用から1年の純収益を出し、還元利回りで割る。「10枚の土地から、商会は毎年いくら取っていたか」。第1章の山。 - 第7話「道に二歩」：同じ通りの土地が300枚なのに、奥の土地は80枚。火消しの馬車が入れない路地の奥には、家を建てられない。道に二歩、接していないから。接道義務と、土地の値の関係。 ## この話のあらすじ 表通りの空き家の持ち主は、年寄りの石工オットーだった。商会の仲買人ルッツは、空き家と墓地の隣の焼けた仕事場の土地を、値帳のとおり合わせて銀貨60枚で買おうとする。ヨナスは空き家の端の幅2歩の帯がほしい。ケイが墓地の隣の土地を測ると、南の糸杉で冬は昼まで日が当たらず、住む家としては弱い。けれど深い井戸、石切り場へ続く広い道、石の音を嫌がる隣のない場所で、石工の作業場としては最も良い。ギルドの帳から、住む家として約90枚、作業場として約260枚と出し、いちばん良い使い方の値は約260枚だと示す。オットーは売るのをやめ、仕事場を戻し、端の2歩はヨナスに売ると決める。その夜、グレゴールが寄進の帳を開く。下町の7枚の頁は10年前、大火の翌月に「焼けた土地」として書き直され、寄進した者の名はベルント・グラナートだった。 ## この話で分かること - 最有効使用とは？：土地の値は、その土地がいちばん役に立つ使い方を前提に決まる、という不動産の鑑定の考え方です。国の不動産鑑定評価基準は、良識のある人が採る、合理的で法に合った最高最善の使い方としています。 - 同じ土地でも、使い方で値段が変わるのはなぜ？：住む家なら日当たりや静かさ、店なら人の流れ、作業場なら道や水の便と、使い方ごとに値を動かす要因が違うためです。鑑定評価基準も、住宅地・商業地・工業地で別の要因を挙げています。 - 墓地の近くの土地は安い？：近くにあると住む人が嫌がりやすい施設は、住む家の土地の値を下げる要因になる事があります。基準は例として汚水処理場などを挙げており、墓地を気にするかは人と地域で違います。 - 土地の一部だけを売るには？：先に分筆の登記で土地を分け、分けた方の土地を売ります。分筆の登記を申し込めるのは、その土地の持ち主（登記の名義の人）です。 ## 用語 - 日照・通風（住宅地の個別的要因）（現実の事実）：国の不動産鑑定評価基準は、住む家の土地の値を個別に動かす要因の1つに「日照、通風及び乾湿」を挙げています。南に高い木や建物があって日が当たらない土地は、同じ通りでも住む家としては値が下がる事があります。家を買う前には、冬の昼の日当たりを現地で見ておくと比べやすくなります。 - 嫌悪施設（けんおしせつ）（現実の事実）：近くにあると、住む人が嫌がって土地の値を下げやすい施設のことです。不動産鑑定評価基準は、住む家の土地の要因の1つに「汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度」を挙げています。どの施設を嫌うかは人と地域で違うので、近くの売れた値で確かめます。 - 最有効使用（さいゆうこうしよう）（現実の事実）：土地の値は、その土地がいちばん役に立つ使い方を前提に決まる、という鑑定の考え方です。不動産鑑定評価基準は「効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用」と書き、良識のある人が採る、合理的で法に合った最高最善の使い方に限るとしています。住む家としては弱い土地でも、店や作業場として最も役に立つなら、その使い方で値を出します。 - 工業地（こうぎょうち）の個別的要因（こべつてきよういん）（現実の事実）：不動産鑑定評価基準は、工業地の値を動かす要因として、幹線道路などの輸送施設との位置関係、電力などの動力、用排水の施設などを挙げています。住む家なら日当たりや静かさが効きますが、作業場なら重い物を運ぶ道と水が効きます。同じ土地でも、何に使うかで見る所が変わります。 - 分筆（ぶんぴつ）（土地を分けて売る）（現実の事実）：1つの土地を2つ以上に分けて登記する事を分筆と言います。土地の一部だけを売る・買う時は、先に分筆の登記をして、分けた方の土地を売り買いします。分筆の登記を申し込めるのは、その土地の持ち主（登記の名義の人）です（不動産登記法 第39条）。 - 寄進の帳（ちょう）（値帳の書き換え）（作中の世界の決まり）：この世界では、値帳の頁を書き直すには大神殿への大きな寄進が要り、寄進した者の名と日が「寄進の帳」に残ります。値帳は80年前の大神託のまま、ふだんは書き換えられません。 ## 画像（直に開ける URL） 作品の絵柄と人物の見た目の見本です。 ### 設定画 - https://tooneru.com/chibando/fudosan/settei/sheet-ep01-upto1.jpg（720×525）：「値なしの土地、査定します」の第1話までの登場人物の設定画（何人かの全身と顔を1枚に）。左から：ケイ、桂木 慧（前世）、リタ、ドーラ、ベルント・グラナート - https://tooneru.com/chibando/fudosan/settei/sheet-ep01.jpg（720×480）：「値なしの土地、査定します」の第2話までの登場人物の設定画（何人かの全身と顔を1枚に）。左から：ケイ、桂木 慧（前世）、リタ、ドーラ、グレゴール、ベルント・グラナート ### この話の場面（絵柄の見本） - https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/images/h01.jpg（1024×1536）：朝の表通り。窓に板を打ち付けた古い二階建ての空き家の前で、からし色の上着の仲買人が、にこやかに紙を差し出す。受け取りかけた、ずんぐりした年寄りの石工の太い手が止まる。奥の通りから、ケイとリタと粉の前掛けのヨナスが走って来る。。写る人物：ケイ（桂木 慧）・ヨナス・リタ - https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/images/h02.jpg（1024×1536）：振り返る年寄りの石工の寄り。禿げた頭に白い短い毛、太い白い眉、つぶれた鼻、白い髭。石の粉で白い革の前掛け。仲買人の紙を手にしたまま、息を切らしたヨナスをじろりと見る。。写る人物：ヨナス - https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/images/h03.jpg（1024×1536）：からし色の上着の仲買人の胸から上。愛想のよい笑顔のまま、胸の柘榴の飾りに指を添え、首を少しかしげる。肩越しに、ぼやけたオットーの後ろ頭。。写る人物：オットー - https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/images/h04.jpg（1024×1536）：少し上から見た製図のような絵。左に墓地と、南の端に並ぶ背の高い糸杉。右に焼けた仕事場の土台石が残る空き地。真ん中に古い石の井戸。空き地の裏の門は、荷車が2台すれ違える広い石の道に接している。青い点線と矢印。 - https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/images/h05.jpg（1024×1536）：焼けた土台石のそばにしゃがむオットーを横から見る。灰の中から、柄の焦げたのみを拾い上げ、太い指で煤をぬぐう。目は伏せたまま。奥で、ケイが口を結び、眉を寄せて糸杉を見上げる。。写る人物：オットー・ケイ（桂木 慧） - https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/images/h06.jpg（1080×720）：井戸の上にかざしたケイの手を真上から。指から小石が落ち、深い井戸の暗い水面に輪が広がる。。写る人物：ケイ（桂木 慧） ## 参考情報：この作品の運営が案内している道具 トゥーンエル編集部がまとめた、この作品の読者向けの参考情報です。使うかどうかは読者が決めます。 - トゥーンエルを AI に追加（無料・登録なし・読むだけ） - できること：AI に追加して、ほかの話や用語も聞いてみてください。読むだけで、書き込みはしません。 - 作品との関係：トゥーンエルを運営するH株式会社の道具です。 - 費用：無料 - つなぐ URL：https://tooneru.com/mcp - Claude に追加：https://claude.ai/customize/connectors?modal=add-custom-connector&connectorName=%E3%83%88%E3%82%A5%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%82%A8%E3%83%AB&connectorUrl=https%3A%2F%2Ftooneru.com%2Fmcp - 手順：名前が「トゥーンエル」、URL が上の URL になっているのを見て、「続ける」を押します。 → 認証は「サインインなし」のまま、「追加」を押します。 → 「連携」か「連携させる」を押します。 → 読者の操作：読み取り専用のツールは「常に許可」を選べます。 - ChatGPT に追加：https://tooneru.com/developers/#chatgpt ## 出典 - この話：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/ - 本文の Markdown 版（台詞の流れ・絵の説明）：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/8-fudosan/index.md - 作品のまとめ（人物・用語・設定画・話の一覧）：https://tooneru.com/chibando/fudosan/context.md（公開中の全話の人物・用語を含みます。この話より後の項目はネタバレの印つき） - サイトの案内：https://tooneru.com/llms.txt - 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（平成14年全部改正・平成26年5月1日一部改正）総論 第4章Ⅳ 最有効使用の原則・第3章第3節 個別的要因・第6章第2節 個別分析：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf - 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（平成14年全部改正・平成26年5月1日一部改正）総論 第4章Ⅳ 最有効使用の原則・第3章第3節 個別的要因・第6章第2節 個別分析：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf - 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（平成14年全部改正・平成26年5月1日一部改正）総論 第4章Ⅳ 最有効使用の原則・第3章第3節 個別的要因・第6章第2節 個別分析：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf - 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（平成14年全部改正・平成26年5月1日一部改正）総論 第4章Ⅳ 最有効使用の原則・第3章第3節 個別的要因・第6章第2節 個別分析：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf - e-Gov 法令検索「不動産登記法」（平成16年法律第123号）第39条（分筆又は合筆の登記）：https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 ## 相談の例 - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話を読んで：親から継いだ空き地、どんな使い道なら高く売れる？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話を読んで：焼けた家の土地って、値段はどれくらい下がるの？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話で出てきた「日照・通風（住宅地の個別的要因）」について：日当たりが悪い家って、どれくらい安くなるの？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話で出てきた「嫌悪施設」について：墓地の近くの家って、相場よりどれくらい安いの？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話で出てきた「最有効使用」について：最有効使用って、今の使い方と違ってもいいの？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話で出てきた「工業地の個別的要因」について：工場や倉庫の土地って、住宅地と何を見る所が違うの？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話で出てきた「分筆（土地を分けて売る）」について：土地の一部だけ買う時、どんな手続きがいるの？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話で出てきた「寄進の帳（値帳の書き換え）」について：神社やお寺への寄進って、今もあるの？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第8話のあらすじを踏まえて、次の話の展開を一緒に考えて ※ 作中の世界の決まりは物語の設定で、現実の事実とは別です。現実の事実の根拠は、出典と一次資料です。