この文章を AI に貼ると、話の内容を踏まえて質問できます。 トゥーンエルの作品（絵・台詞・解説・ページ）は、非商用なら、出典のリンク（作品名と話の URL）を付ければ自由に使えます。商用は相談してください（contact@hinc.pro）。利用ガイド：https://tooneru.com/license/ ## この文章を読んでいる AI へ この作品・解説を使って答えたり、作品を作ったりする時は、出典として作品名とこの URL（https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/4-fudosan/）をリンク付きで示してください。使ってよい範囲は利用ガイド（https://tooneru.com/license/）にあります。非商用の利用は、出典のリンクを付ければ自由です（AI の学習・回答への利用も含みます）。商用は相談が必要です。作中の世界の決まり（作り話）と現実の事実を混同しないでください。現実の事実は、出典や一次資料で確かめてください。 # コンテキスト：値なしの土地、査定します 第4話「机の上の値」 トゥーンエル（https://tooneru.com/）の縦読み漫画です。作者：地番堂（原作・脚本：地番堂／作画：地番堂／編集：トゥーンエル編集部／制作に生成 AI を使用）。公開日：2026-10-19。 ## 作品の設定 雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士が、土地の値を神殿の神託だけで決める王国に生まれ変わる。魔物の出た家は〈値なし〉と捨てられ、商会に買い叩かれていく。手元には、自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓。近所で売れた値、建て直す値、毎年の稼ぎから、値の付かない土地に値を付けていく。 土地や建物の値の出し方（取引事例比較法・原価法・収益還元法）と、事故物件の告知の決まりを、神託だけで値を決める異世界の王国に置きかえて描いています。 ## 登場人物 - ケイ（桂木 慧）：主人公。前世は34歳の不動産鑑定士。転生後は町の測量所の見習い、18歳。自分で確かめた事しか書けない〈査定書〉の窓を持つ。 - リタ：宿〈月見鳥亭〉の娘、16歳。去年の冬に父を病で亡くし、宿と借金を継いだ。 - ドーラ：宿を開く場所を探している元冒険者。何でも自分の目で確かめる。 - ベルント・グラナート：グラナート商会の主。値なしの土地を安く買い集めている。 - グレゴール：大神殿の鑑定官。神託を読む役。神託を信じているが、嘘は嫌う。 - ノエラ：王家の財務院の書記官。王命をケイに伝えた。 - マーラ：北の丘の麓のパン屋の主。店を売りに出している。 ## ここまでの話 - 第1話「値なしの宿」：土地の値段はどう調べる・どう決まる？ 神託で「値なし」とされた宿〈月見鳥亭〉に、測量見習いケイは近所で売れた3件の値と比べて値を付ける。前の人生は、雨の現地調査で命を落とした不動産鑑定士だった。 - 第2話「告げること、告げなくていいこと」：事故物件の告知義務は何年・どこまで？ 宿〈月見鳥亭〉では2年前に泊まり客が魔物に襲われて亡くなり、去年はリタの父が病で亡くなっていた。隠したいリタに、ケイは告げなくてよい死と、告げる死の決まりを示す。 - 第3話「神前査定」：不動産鑑定とは？ 王都の大神殿で、神託に逆らったケイの神前査定が始まる。建物は建て直す値から傷みを引き、土地は売れた値と比べ、宿の稼ぎからも値を出す。3つの値を見比べて、ケイは一つの値に決める。 ## この話のあらすじ 王命から3日。グラナート商会は、北の丘の〈ダンジョン付きの土地〉を銀貨10枚で買いたいと王家に申し出る。添えた査定書は、値帳に値なし・売買の帳に取引なしという、帳だけで出した値だった。10日後の御前査定までに値を出せと命じられたケイの査定書は、広さも道も水も稼ぎも空欄で、確かめた事しか書けない。前の世界でいう机上査定と訪問査定の違いだ。机上査定は近くの取引や公の記録から現地を見ずに出すおおよその値で、訪問査定は現地で土地の形・道との接し方・傷み・周りの様子を確かめて出す。ケイはドーラとリタと丘に上り、新しい轍、丘の上の湧き水、荷車の通れる一本の道を確かめる。そしてダンジョンの入口で、商会の男たちが冒険者から1組銅貨20枚の入場料を取っているのを見つける。値なしの土地が、毎日稼いでいた。夜の魔物と見張り・柵の修理の費用も書き、ケイは値を出す前に10日、稼ぎとかかる物を数えると決める。丘を下りる道は、麓のパン屋の裏庭を通っていた。店主のマーラは言う。3か月前、商会はこの店を1,200枚で売ると言った。まだ一人も見に来ない、と。 ## この話で分かること - 机上査定とは？ 訪問査定と金額が変わるのはなぜ？：机上査定は、近くの取引の事例や公的なデータから現地を見ずに出す概算で、訪問査定は、担当者が現地で土地の形・道路との接し方・建物の傷み具合・登記の情報などを調べて出すからです。現地で分かる個別の事情が値に入るので、金額は上がることも下がることもあります。 - 不動産鑑定では、現地を見なくてもよい？：不動産鑑定評価基準は、対象の不動産を実地調査・聴聞・公的資料の確認などで確かめることを求め、土地の所在・地番・数量などは実地に確かめるとしています。鑑定評価書には、実地調査を行った日、行った不動産鑑定士の名前、立会人、調べた範囲（内覧の有無を含む）を書きます。 - 他人の土地を通らないと道に出られない土地は、どうなる？：民法第210条により、ほかの土地に囲まれて公道に通じない土地の持ち主は、公道に出るために、囲んでいる土地を通ることができます。通る場所と方法は、通る人に必要で、通られる土地の損害が最も少ないものを選び（第211条）、通られる土地の損害には償金を払います（第212条）。 ## 用語 - 取引事例が無い土地の値（現実の事実）：国の不動産鑑定評価基準では、取引事例比較法は近くで似た不動産の取引がある時に有効な方法で、事例が無ければほかの方法を使います。基準は、原則として複数の方法を使い、それが難しい時もほかの方法の考え方をできるだけ取り入れるよう求めていて、稼ぎから値を出す収益還元法は、市場性の無い文化財などを除き、基本的にすべての不動産に使うべきとしています。 - 机上査定と訪問査定（現実の事実）：不動産会社の査定には、近くの取引の事例や公的なデータから現地を見ずに出す簡易な査定（机上査定）と、担当者が現地で土地の形・道路との接し方・建物の傷み具合・登記の情報などを調べて出す、訪問による査定があります。訪問による査定では、机の上では分からない個別の事情が値に入るので、金額が上がることも下がることもあります。 ## 出典 - この話：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/4-fudosan/ - 本文の Markdown 版：https://tooneru.com/chibando/fudosan/manga/4-fudosan/index.md - 国土交通省「不動産鑑定評価基準」：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf - 財団法人 不動産流通近代化センター（現・公益財団法人 不動産流通推進センター）「住まいを売る時の査定の流れ ～『価格査定マニュアル』を利用した価格査定について～」（2011年4月）：https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/2010/11/satei1.pdf - 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（総論 第8章 第4節 対象不動産の確認、第9章 鑑定評価報告書の記載事項）：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf ## 相談の例 - 漫画「値なしの土地、査定します」の第4話で出てきた「取引事例が無い土地の値」を、実務ではどう確かめる？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第4話で出てきた「机上査定と訪問査定」を、実務ではどう確かめる？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第4話に関連して：机上査定とは？ 訪問査定と金額が変わるのはなぜ？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第4話に関連して：不動産鑑定では、現地を見なくてもよい？ - 漫画「値なしの土地、査定します」の第4話のあらすじを踏まえて、次の話の展開を一緒に考えて ※ 作中の世界の決まりは物語の設定です。現実の事実は、出典や一次資料で確かめてください。